قرارداد فروش ملک به چه معناست؟

برای پاسخ به این پرسش که قرارداد فروش ملک به چه معناست؟ باید به طور جداگانه، مقصود از قرارداد و فروش ملک را بررسی کرد و از تجمیع نکات و مقدمات ذکر شده در باب هریک از این دو مفهوم، به این پرسش که قرارداد فروش ملک چیست، پاسخ داد.

مقصود از فروش، همان عقد بیع است و ملک نیز می تواند اعم از زمین، خانه یا آپارتمان باشد. برای تعریف بیع که یکی از عقود معین در قانون مدنی است، باید به باب سوم قانون مدنی مراجعه نمود و مبحث اول فصل اول این باب را مورد بررسی و مطالعه قرار داد.

ماده ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی در تعریف عقد بیع، مقرر می دارند: “بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم” و “پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ‌ممکن است بیع، به داد و ستد نیز واقع گردد.” 

مقصود از عقد یا قرارداد نیز در ماده ۱۸۳ قانون مدنی، بیان شده، این ماده مقرر می دارد: “عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن ها باشد.” قانون گذار، جز در مواردی خاص مانند بیمه، تاکیدی بر مکتوب بودن عقد نداشته و در صورت رعایت شرایط صحت معامله، عقد را هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی صحیح می داند.

با جمع بندی مقدمات بالا باید گفت، مقصود از قرارداد فروش ملک، عقدی شفاهی یا کتبی است که در آن، طرفین قرارداد که شامل بایع و مشتری یا در اصطلاح عرفی فروشنده و خریدار هستند، ایجاب و قبول خود را بر فروش و خرید یک ملک که اعم است از خانه حیاط دار، آپارتمان و زمین، اعلام نموده و مشتری با پرداخت ثمن معامله، مالک ملک می گردد.

شرایط قرارداد فروش ملک

برای بررسی شرایط قرارداد فروش ملک، باید شرایط صحت معاملات و همچنین شرایط ویژه عقد بیع را از منظر قانون مدنی، مد نظر قرار داد. بر اساس متن مواد قانون مدنی، می توان گفت که شرایط قرارداد فروش ملک عبارتند از:

طرفین عقد که همان بایع و مشتری بوده، دارای اهلیت (عقل، بلوغ و رشد) باشند؛

طرفین عقد، قصد انعقاد، ایجاد و انشای عقد بیع ملک را داشته و با رضایت قلبی این کار را انجام دهند؛

طرفین عقد به هر نحوی از انحا که مورد پذیرش قانون گذار است، ایجاب و قبول خود را اعلام نمایند؛

موضوع معامله که ملک است باید به دقت مشخص و معین گردد و جهت معامله باید مشروع و قانونی باشد؛ چراکه جهت نامشروع در صورتی که در قرارداد تصریح شود، سبب بطلان عقد خواهد بود.

ملک مورد فروش، توقیف و در رهن نبود یا از لحاظ قانونی، ممنوعیتی برای معامله آن پیش بینی نشده باشد؛

بایع و مشتری یا همان فروشنده و خریدار، مالک یا متصرف قانونی مبیع و ثمن معامله باشند و در صورتی که وکیل به نیابت از آن ها اقدام به انعقاد قرارداد فروش ملک می نماید دارای وکالتنامه معتبر و رسمی بوده و تاریخ آن منقضی نشده باشد. همچنین در صورت فروش ملک مشاعی، تمامی شرکا رضایت بر فروش داشته یا چنانچه محجور میان آنان است، دادستان اذن فروش را به قیم و نماینده قانونی وی داده باشد.

نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک

نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک، پرسش افرادی است که قصد انعقاد این قرارداد به صورت کتبی یا شفاهی را دارند. لذا در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، نحوه تنظیم قرارداد شفاهی و کتبی فروش ملک بررسی شده و نکات حقوقی مهم آن ذکر می گردد.

در صورتی که طرفین بخواهند شفاها اقدام به انعقاد قرارداد فروش ملک کنند کافی است که در اهلیت کامل، موضوع عقد، قیمت ملک و ثمن قابل پرداخت، همچنین تاریخ تحویل مبیع و ثمن و شروط ضمن عقد را به طور دقیق تصریح و در خصوص آن ها توافق کرده و ایجاب و قبول خود را با رضایت قلبی اعلام نمایند. بهتر است که این مراتب، در حضور حداقل دو شاهد طی گردد تا طرفین بتوانند در صورت بروز مشکل و اختلاف پیرامون اثبات قرارداد یا شروط آن، در محکمه از شهود کمک گیرند.

در صورتی که طرفین بخواهند به صورت کتبی و بدون مراجعه به دفترخانه اقدام به انعقاد قرارداد فروش ملک نمایند، کافی است که مشخصات طرفین عقد و موضوع معامله، میزان ثمن و نحوه پرداخت آن، تاریخ انعقاد عقد و تاریخ تحویل ثمن و مبیع، شروط ضمن عقد و تاریخ حضور در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی را به طور دقیق نوشته و ذیل آن را امضا کرده و انگشت بزنند. حضور دو شاهد که حاضر به امضای قرارداد باشند نیز توصیه می گردد.

چنانچه طرفین بخواهند قرارداد فروش ملک را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمایند کافی است که با در دست داشتن مدارک، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و پس از مطالعه قرارداد تنظیمی از سوی دفتردار، ذیل آن را امضا کرده و انگشت بزنند.